Главная | Заключение о правовом режиме объекта недвижимого имущества

Заключение о правовом режиме объекта недвижимого имущества

Тем не менее существует необходимость в законодательном порядке конкретизировать правовой статус нежилых помещений для устранения имеющихся противоречий.

Удивительно, но факт! Вместе с тем развились и формы купли-продажи квартир и других видов жилья.

Правовой статус жилых помещений определен достаточно четко. Он регламентируется Жилищным кодексом РФ. Наряду с понятием жилое помещение, в Жилищном кодексе закрепляются виды жилых помещений ст. Жилищный кодекс разделяет понятия жилого дома индивидуального либо блокированной застройки и многоквартирного дома.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании ч.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире ч. Часть индивидуального жилого дома не является квартирой. Признаком многоквартирного дома является не существование двух и более изолированных жилых помещений, а наличие помещений общего пользования, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме - межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, чердаков, подвалов и пр.

Иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. В число иных объектов можно включить объекты незавершенного строительства.

Рекомендуем к прочтению! контрольная трудовые споры в суде

Предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания , и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Именно в таком качестве предприятие в целом или его часть могут быть объектом сделок. Движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Порядок регистрации воздушных судов определен Воздушным кодексом РФ ст.

Здесь есть уже определенная законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства коттеджей и т. После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

С года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться земельные участки. Право частной собственности на землю было закреплено Конституцией Российской Федерации [1].

Предстоит уточнить и разграничить виды собственности на землю: Все эти формы собственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо установить соответствующие процедуры как использования, так и купли-продажи и иного распоряжения землей. Как представляется, широкие перспективы открываются и для рынка ценных бумаг на недвижимость.

Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов гражданских правоотношений, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.

Соответственно произошел переход от практически полного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения круга объектов недвижимости, вовлекаемых в гражданский оборот, и видов совершаемых с ними сделок. Так, вступивший в силу Земельный кодекс Российской Федерации ввел, наконец, землю и земельные участки в сферу гражданского оборота как объекты недвижимости [5].

Представляется, что данное событие ознаменовало создание правовой базы земельного строя и переход к новому этапу земельной реформы, характеризующейся реализацией мер, направленных на организацию рационального землепользования в Российской Федерации.

Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан - права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения таких сделок как купля-продажа, залог, аренда, доверительное управление и другие. В результате реформ в нашей стране недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке, являясь одним из наиболее фундаментальных товаров из всех существующих, который обладает повышенной экономической ценностью.

Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме этого недвижимость предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Пользование недвижимостью затрагивает интересы многих граждан и юридических лиц.

Наконец, как уже указывалось в связи с высокой стоимостью, особой социальной значимостью, а также целевым назначением многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Более того, если человек все же приобретает или собирается приобрести право на недвижимость, это накладывает на него дополнительные обязанности.

Удивительно, но факт! Кроме того, данная проблема приобретает особую остроту и в связи с тем, что понятие движимых вещей формулируется по остаточному принципу все, что не недвижимость, - то движимое имущество.

Так, например, для возведения жилого дома, помимо отвода участка, регистрации права на его застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

Специфика правового режима недвижимого имущества выражается также в существовании некоторых категорий сделок, предметом которых является только недвижимость, в частности, ипотеки залог недвижимого имущества. Только недвижимое имущество является предметом сервитутных правоотношений и правоотношений по пожизненному содержанию с иждивением.

Специфика правового режима недвижимости обусловила наличие специальных правил заключения, оформления и исполнения сделок с недвижимым имуществом. Это, прежде всего, правила о форме договора предметом которого является недвижимость, в определенных случаях необходимость получение согласия на распоряжение недвижимостью органов опеки и попечительства , государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

Основная цель введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - исключить существующие на практике злоупотребления, усилить государственный контроль за законностью совершаемых сделок с недвижимостью в интересах общества, самих участников и других заинтересованных лиц. Все вышеперечисленное обосновывает актуальность выбора темы дипломной работы, обусловливает необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости.

Однако, как представляется, при практической реализации подобных норм возникают некоторые трудности, что объясняется слабой подготовкой субъектов гражданского оборота в сфере законодательства о недвижимости.

Предметом дипломного исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующие правовое положение недвижимого имущества, труды российских ученых в этой области, а также существующая правоприменительная практика. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь. Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку.

Удивительно, но факт! Индивидуализируются они в первую очередь своим местонахождением на определенном земельном участке.

Об этом, в частности, свидетельствуют положения договора купли-продажи недвижимости, согласно которым цена является существенным условием данного договора и к нему неприменимы положения п.

Помимо понятия недвижимости в юридическом смысле существует понятие недвижимости в физическом и экономическом смысле. Так, в физическом смысле недвижимость представляет собой отдельный расположенный пространстве объект, обладающий определенной полезностью.

Тогда как в экономическом плане недвижимость представляет собой объект, который требует потока инвестиций, направленных на сохранение и развитие объекта, а также обладает свойством приносить своему владельцу доход.

Вот, что говорит о недвижимости профессор О. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты морские суда, суда внутреннего плавания , которые названы в ГК РФ и являются самостоятельными основными объектами недвижимости".

Удивительно, но факт! Проанализировать судебно-арбитражную практику по предмету настоящей работы.

При этом следует отметить, что вещи являются недвижимостью в связи со своей внутренней сущностью, которая закреплена в законе, а не в связи с наличием определённого перечня документов, таких как технический паспорт, план БТИ и другие. На это указывает в своём постановлении от Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, то есть землю либо недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на такие ее признаки: Индивидуализируются они в первую очередь своим местонахождением на определенном земельном участке.

Таким образом, даже типовые здания и сооружения в силу их привязки к земельному участку приобретают индивидуальный характер. Между тем, в определении недвижимого имущества, данного в ГК, такой признак отсутствует.

/ Вопрос 11. Недвижимое имущество. Единая недвижимая вещь. Правовой режим помещений

Представляется, что индивидуальный характер недвижимого имущества должен быть закреплен законодательно; 4 Отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением. Если в первой и третьей группе в качестве объектов недвижимости указываются определенные примеры, то во второй группе недвижимость определяется через указание существенных признаков связь с землей , подкрепляемых некоторыми примерами насаждения, здания, сооружения.

При этом вторая группа предметов оказывается соподчиненной первой группе, которая выступает в качестве своеобразного родового понятия, поскольку неразрывная связь с землей позволяет отнести такие предметы как леса, водоемы, здания к недвижимым вещам Там же.. Таким образом, при определении дефиниции недвижимости законодатель использует два подхода: Скворцова, может вызвать трудности у правоприменителя Там же.

Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав

Действительно, в законодательстве отсутствует определение этих понятий, да и дать такие понятия, видимо, невозможно. К примеру, в одном из дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, рассмотрев протест и направляя дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, указал, что суд не исследовал вопрос о том, может ли быть признано объектом недвижимости одноэтажное деревянное здание площадью 10,5 квадратных метра и асфальтовое покрытие площадью ,8 квадратных метра Постановление Президиума ВАС РФ от 1 июня г.

Арбитражная практика по гражданским делам: Конспективный указатель по тексту Гражданского кодекса. Вместе с тем, практика федеральных арбитражных судов округов по вопросам квалификации асфальтового покрытия крайне противоречива. В одних случаях суд исходил из того, что таковое не может выступать в качестве недвижимого имущества Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 ноября г.

В других случаях суд занимал прямо противоположную позицию и рассматривал асфальтовое покрытие как самостоятельный объект недвижимости Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 марта г.

Постановление ФАС Московского округа от 23 октября г. И в третьих случаях вывод о том, что конкретный объект асфальтовое покрытие является недвижимостью, обосновывался исходя из его предназначения, а также обстоятельств, связанных с его созданием Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 февраля г. При разрешении другого дела Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ обосновал свой вывод о принадлежности имущества к недвижимому следующим образом: Суд ошибочно исходил из того, что эти сведения относятся к зданию холодильника, а не к самому холодильнику, тогда как названное сооружение составляет единое целое.

Выводы суда кассационной инстанции о том, что спорный объект является движимым имуществом, а поэтому на его отчуждение не требовалось согласия собственника, нельзя признать обоснованными.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции в подтверждение отнесения спорного холодильника к движимому имуществу сослался на представленные ответчиком руководство по эксплуатации камеры холодильной, перечень выпускаемой продукции Алатырского завода низкотемпературных холодильников, где приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перенесен на другое место.

Однако содержащиеся в названных документах данные не позволяют сделать вывод о том, что такое перемещение не будет связано с несоразмерным ущербом для использования холодильника по назначению.

Когда применяется документ

Напротив, исследованные и оцененные судом данные, в том числе акт сдачи-приемки работ по договору, указывают на то, что характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября г.

Все вышеприведенные примеры из судебно-арбитражной практики свидетельствуют об определенной нестабильности оценки объектов недвижимости. На что еще обратить внимание Первое.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от Госрегистрация проводится по желанию правообладателей, поэтому сведения в ЕГРП могут отсутствовать. В таком случае документы и информацию можно получить в архивах местных администраций и в БТИ.

Если требуется выяснить, подлежало ли право и или сделка с недвижимостью регистрации, можно сделать запрос в Росреестр о том, когда в регионе, где находится приобретаемый объект, начал действовать регистрирующий орган. При анализе выписок из ЕГРП, ГКН, справок БТИ и других документов нужно обращать внимание на их актуальность, а также сопоставлять имеющуюся и новую информацию на предмет ошибок и несоответствий.

Для определения легитимности права собственности иного титула продавца на недвижимость желательно проанализировать всю историю объекта с момента его создания включая предшествующие сделки и участка, на котором он расположен. Ведь наличие в ЕГРП записи о праве собственности продавца — не бесспорное доказательство добросовестности.

Прежде всего сделка, по которой приобретено имущество, должна отвечать признакам действительности. При этом собственник вправе опровергнуть возражение покупателя о добросовестности, если докажет, что приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества п. Имущественным комплексом является и общее имущество жилого дома, в силу закона находящееся в долевой собственности владельцев жилых квартир и или комнат п.

Самостоятельными вещами не являются и общие части дома, которые к тому же лишены оборотоспособности вне связи с обсуживаемыми ими жилыми помещениями п. В качестве имущественных комплексов закон рассматривает также паевые инвестиционные фонды ПИФы , находящиеся в доверительном управлении специально созданных для этого акционерных обществ управляющих компаний.

Ни одно человеческое общество нельзя считать организованным, если оно не в состоянии гарантировать исключительные права индивида или группы индивидов на известные экономические блага, производные от земли. Всякий, кто имел несчастье вложить свои деньги в покупку жилья в Могадишо, Сараево или Бейруте непосредственно перед началом политических беспорядков в тех краях, может со всем трагизмом подтвердить справедливость сказанного выше.

Земля в долгосрочной перспективе является объектом нескончаемых и постепенных преобразований. Это с легкостью обнаруживается при внимательном исследовании земельных отношений в городах и в не меньшей степени справедливо в отношении земли в сельской местности.

Контрольные точки при оформлении

Сельский ландшафт современной Англии, например, несмотря на всю свою кажущуюся естественность, есть, тем не менее, продукт непрерывного физического воздействия, имевшего место на протяжении поколений. Почему повсеместно правовой режим земли строго связан с правовым режимом тех предметов, которые имеют устойчивую связь с землей.

В самом деле, коммунистические равно как и колониальные режимы, исключая землю из круга отношений собственности, но одновременно допуская существование имущественных прав на постройки, возводимые на земле, принимали тем самым правовое решение, противоречащее интуитивной логике и продиктованное исключительно соображениями символического характера.

Остаточные правомочия государства на землю являются структурно необходимыми для обществ с современной организацией и проистекают из самой потребности в относительно устойчивой политической организации, которая упорядочила бы систему правоотношений собственности. Однако современные правовые системы пришли к необходимости обеспечения того, чтобы осуществление подобных правомочий государством не шло в ущерб такой критически важной институциональной характеристике, как гарантии соблюдения имущественных прав.

Гарантии, безусловно, не означают священной неприкосновенности. Тем не менее, для привлечения инвестиций и развития рынка гарантии соблюдения имущественных прав имеют важное значение как в плане земельной собственности, так и в отношении ее постоянных принадлежностей, которые можно рассматривать как вложения, постоянно видоизменяющие землю.

Таким образом, нет достаточных оснований для обособления правовых режимов обеих разновидностей недвижимого имущества. Чем более преобразуется земля, тем более усложняется она как объект права, и эта возросшая сложность находит свое отражение в правовом режиме доходов, которые могут быть получены от преобразования земли.

В самом деле, если в отношении сельскохозяйственных земель единственную правовую проблему представляет делимитация границ угодий, то в случае передачи участка земли под строительство небоскреба, в котором разместятся гостиница, торговые ряды и офисы, сложность его правового режима возрастает неимоверно.

Может возникнуть необходимость урегулировать вопросы парковки транспортных средств, определения времени начала и окончания работы государственных и муниципальных учреждений, долевого финансирования службы безопасности, теплоснабжения и прочих услуг среди различных собственников-пользователей. По этой причине, кстати, в первые десятилетия XX в. Если мы хотим выразить эту идею с использованием понятийного аппарата экономической науки, то получается, что с усложнением условий пользования данным видом ресурсов наблюдается не только рост проблем, связанных с действием внешнего фактора: Внешний фактор начинает действовать также тогда, когда связь того или иного вида деятельности с землей носит чисто случайный характер.

Достаточно привести в качестве примера экономико-правовой аспект организации выступления в городе цирка-шапито. Между последним и, скажем, стадионом есть известные различия. Если иметь в виду одно лишь разовое вложение капитала, было бы некорректным считать цирк сооружением, постоянно видоизменяющим качества земли. Нетрудно поэтому заметить, что стадион действительно относится к категории недвижимого имущества, поскольку только лишь стратификация землепользования приводит к изменению экономической ценности земли.

Несмотря на то что современная технология и в самом деле может позволить перенести Кремль в Японию, непреложным остается тот факт, что потребные для этого экономические затраты были бы совершенно исключительными, в силу одной лишь природы Кремля как объекта постоянной трансформации земли в центре Москвы. Тот же фактор исключительных затрат не действует в отношении предприятий, впечатляющих по своим пространственно-массовым характеристикам, как-то: Важным в данном случае является то, что для правовой системы нецелесообразно разделять правовой режим Кремля и Красной площади, на которой кремлевские сооружения расположены.

Удивительно, но факт! Также о земельном участке должны быть известны следующие сведения:

Германское гражданское уложение вполне отражает в принятой им типологии результаты этих структурных наблюдений. Итальянское право являет пример такой типологии, которая будучи немногим лучше германской, создает серьезные проблемы в толковании, поскольку не отражает экономических реалий тех сделок, которые оно призвано регулировать. Итальянский гражданский кодекс попытался обойтись без абстрактного понятия "существенных составных частей", предложив взамен него простой перечень вещей, относящихся к категории недвижимого имущества.

Таким образом, итальянское право порывает с традицией и причисляет к одной и той же категории и Кремль, и шатер цирка-шапито!



Читайте также:

  • Беру ипотеку в россельхозбанке
  • Земля не приватизирована последствия
  • Как на основании брачного договора переоформить квартиру
  • Иск о признании недостойным наследником умершего
  • 2016-2019 | Юридическая помощь онлайн.